O cenário fiscal brasileiro está passando por uma das suas maiores transformações, e essa mudança não passará despercebida pelos proprietários de imóveis. A partir de 1º de janeiro de 2026, a tributação sobre rendimentos de aluguel sofrerá alterações significativas com a implementação da Reforma Tributária, consolidada pela Lei Complementar nº 214/2025. É fundamental que você, proprietário, investidor ou mesmo futuro locador, compreenda as nuances dessa transformação para proteger e otimizar seu patrimônio. Prepare-se para entender a Nova Lei do Aluguel e como ela pode impactar o seu bolso.

 

Adeus a PIS, Cofins e ISS: Bem-Vindos IBS e CBS

A essência da Reforma Tributária é a simplificação. Impostos como PIS (Programa de Integração Social), Cofins (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social) e ISS (Imposto Sobre Serviços) serão substituídos gradualmente por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual. Teremos o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que será de competência estadual e municipal, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de esfera federal. A estimativa inicial para a alíquota total desse novo IVA gira em torno de 28%, mas atenção: o valor exato será definido anualmente pelo Senado.

Atualmente, o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) é o único tributo direto sobre o aluguel para a pessoa física, com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5% para rendas mais altas. Com a Nova Lei do Aluguel, essa realidade muda, e o IRPF não será mais o único imposto a incidir sobre a sua renda.

 

Como a Nova Lei do Aluguel Mudará a Tributação Imobiliária?

A grande novidade é a incidência de IBS e CBS sobre operações que antes não eram tributadas por impostos sobre o consumo, como os aluguéis residenciais. Isso pode significar um aumento da carga tributária para muitos.

No entanto, a reforma prevê fatores redutores para a maioria das transações imobiliárias, modulando a alíquota efetiva do IVA:

• Venda de Imóveis: O fator redutor é de 50%. Assim, além do IRPF de 15% (sobre o ganho de capital), haverá um IVA na faixa de 14% (50% dos 28% estimados).
• Locação de Longo Prazo: Para a faixa mais alta de renda, além do IRPF de 27,5%, haverá um fator redutor de 70% para o IVA, resultando em um IBS/CBS de aproximadamente 8,4%.
• Locação de Temporada (inferior a 90 dias): Será equiparada a serviços de hotelaria e hospedagem, com um redutor de 40%, levando a um IVA de cerca de 16,8%. Para essa modalidade, todo investidor será considerado contribuinte regular do IBS/CBS como fornecedor de serviços de hotelaria.

 

Os “Gatilhos” da Contribuição: Quem Será Afetado?

A incidência de IBS/CBS não será automática para todos os proprietários. A Nova Lei do Aluguel estabelece condições específicas, os chamados “gatilhos”, para que você se torne contribuinte desses novos impostos:

1. Locação/Cessão Onerosa/Arrendamento:
   • Receita bruta das operações superior a R$ 240 mil no ano anterior; E
   • Mais de 3 imóveis distintos.
2. Venda ou Cessão de Direitos sobre Imóveis:
   • Alienar ou ceder mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, independentemente do valor.
3. Venda ou Cessão de Direitos de Imóveis Construídos por Você:
   • Vender ou ceder mais de 1 imóvel que tenha sido construído por você nos 5 anos anteriores à venda. (Ou seja, manter o imóvel por cinco anos ou vender apenas um no período evita a incidência de IBS/CBS).
4. Receita de Locação/Arrendamento Elevada:
   • Se a receita bruta de locação ou arrendamento ultrapassar 20% do limite de R$ 240 mil (ou seja, R$ 288 mil), você passará a ser contribuinte, independentemente da quantidade de imóveis.

Exemplo prático: A Sra. Marianne Duarte possui apenas dois imóveis, mas obteve uma renda anual de R$ 300 mil com aluguéis. Ela não atende ao primeiro critério (mais de 3 imóveis), mas ativa o “gatilho” do Item 4, tornando-se contribuinte do IBS/CBS.

É crucial notar que o limite de R$ 240 mil será atualizado mensalmente pelo IPCA, o que significa que mais proprietários podem ser incluídos no regime de IBS/CBS ao longo do tempo.

 

As Consequências para o Mercado Imobiliário e Seu Patrimônio

A introdução do IBS/CBS na locação incidirá sobre a receita do locador. Embora o proprietário recolha o imposto, a tendência é tentar repassar esse custo ao inquilino, via aumento do aluguel. Contudo, a capacidade de repasse dependerá muito da dinâmica de mercado – regiões com alta vacância ou baixa elasticidade de renda dos inquilinos verão o repasse limitado, e a pressão migrará para o preço do imóvel, que tende a perder valor de mercado para manter a rentabilidade-alvo. Em outras palavras, mesmo que você não seja contribuinte imediato, o valor de mercado dos seus imóveis pode ser impactado.

Simulações apontam para um aumento significativo na alíquota efetiva de impostos. Por exemplo, em um caso de um proprietário com dois imóveis e renda anual de R$ 300 mil em aluguéis (além de um salário), a alíquota efetiva poderia subir de 23,9% para 29,8% em 2033, considerando a aplicação integral do novo tributo.

 

Estratégias para Proteger Seu Patrimônio com a Nova Lei do Aluguel

Diante desse cenário, o planejamento é mais do que nunca seu maior aliado.

• Pequenos Locadores (1-2 imóveis, renda anual < R$ 280 mil): Embora sem impacto imediato, a diversificação é chave. Explore a Renda Fixa com cupons periódicos ou Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Fundos de Infraestrutura (FI-Infra), que mantêm a isenção de IR sobre rendimentos para pessoas físicas e oferecem gestão profissional e liquidez.
• Médios Locadores (4-8 imóveis, renda anual próxima ou superior a R$ 240 mil): Este perfil será diretamente impactado pelo regime híbrido (IRPF + IBS/CBS), com compressão do retorno líquido. Reavalie o mix de imóveis, busque ativos de melhor padrão e diversifique em instrumentos líquidos como FIIs e Renda Fixa. A constituição de uma holding patrimonial pode ser uma alternativa para planejamento sucessório e gestão, mas seus custos precisam ser cuidadosamente avaliados.
• Construtores Leves (compra, reforma e revenda): A regra dos 5 anos e a tributação de mais de um imóvel construído e vendido no período exigem um planejamento rigoroso do calendário de vendas. Alternativas como FIIs de tijolo com giro de portfólio ou ações de incorporadoras podem oferecer exposição ao setor com menor impacto tributário individual.

 

A Intensificação da Fiscalização

Para garantir a conformidade com a Nova Lei do Aluguel e a Reforma Tributária, a Receita Federal fortalecerá seus mecanismos de fiscalização. Ferramentas como o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) permitirão o cruzamento de dados de registro de imóveis, transações e contratos de locação em tempo real, identificando inconsistências entre a renda declarada e a efetivamente recebida.

 

Um Novo Horizonte para o Investidor Imobiliário

As mudanças impostas pela Reforma Tributária e pela Nova Lei do Aluguel não são apenas ajustes fiscais; elas representam uma recalibragem profunda na forma como o investimento imobiliário é percebido e gerido. Regimes transitórios, holdings patrimoniais e fundos imobiliários ganham um papel estratégico crucial.

Na Centralmaster, compreendemos que o sucesso financeiro a longo prazo depende de um planejamento robusto e de decisões bem informadas. Avaliar esses novos cenários e adaptar sua estratégia é um passo fundamental para assegurar a rentabilidade e a sustentabilidade do seu patrimônio imobiliário em um futuro que já se inicia em 2026.

 

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